富力地产加强去化能力现金流稳健 多管齐下优化财务结构

2020-10-19 12:04:02

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房地产企业发展受外部环境影响较大,利用杠杆加大投资规模是成长性房企的重要策略。融资环境收紧对房企融资造成重大影响,现金流就显得格外重要。

经过20多年发展,富力地产已经形成以房地产开发为主业,在酒店发展、商业运营、物业服务及设计建造等多元化发展格局。面对融资环境收紧,公司多管齐下优化财务结构,包括审慎拿地增强去化能力增加经营现金流量流入,大力降低负债规模,增加权益融资降低财务杠杆,并积极盘活资产增加现金流。

审慎拿地增强去化能力 现金流稳健

富力地产跟随市场趋势迅速做出应对策略。公司在土地储备充裕的情况下采用了审慎拿地方式,截至2020年6月30日,公司的土地储备权益可售面积约为5683万平方米,足以满足未来的发展需求。

公司将售楼处搬到线上。上半年,公司相继开启了‘好房子,网购吧’、升级版‘好房子,线上购’,让购房者“足不出户”在家即可实时锁定房源;随后,富力携手超级明星李湘直播卖房,推出‘好房星带看’,打造线上线下、多领域的跨界营销新矩阵。同时富力又推出‘百城百盘 老总直播’安家置业计划,聚合电商领域、房地产垂直领域社交以及私域流量直播平台。并且携手广汽传祺举办了主题为“居者有房,爱车有位”跨界联盟云发布会。

下半年,富力地产携全国优质楼盘项目,超过500亿货值率先投放到阿里、易居联合成立的线上交易平台,通过阿里、易居强大的流量和客户资源,并借助其技术能力、科技能力及数字化运营能力,赋能公司销售,加速去化。自推出以来,天猫好房首战告捷,实现劲销逾50亿元。

销售数据显示, 9月份公司的权益合约销售金额为140.1亿元,销售面积约达到115.13万平方米,分别环比增长29%和18%,同比增长24%和11%。下半年公司迎来推盘高峰期,截至9月底,公司的总权益合约销售金额约866.3亿元,销售面积约739.06万平方米。

更是出现了明星盘,广州当红楼盘--富力南驰·富颐华庭9月19日首期开盘,开盘2小时热销26.8亿元,去化率约100%,刷新广州近5年单次开盘记录。除此之外,江苏盐城富力科创城以“秒开秒罄”的速度,单盘狂揽超过20亿元,去化率超过97%。

大力减少负债规模 增加权益融资优化财务结构

公司中报显示,截至2020年6月30日,公司有息债务规模约1800亿元,净负债率显著下降,较年初下降22个百分点至177%,预收账款为444.32亿元,扣除预收账款后的资产负债率为74.77%。

公司一方面借助有力的市场窗口延长债务到期日,优化债务结构,另一方面,公司主动减少债务规模,积极偿还负债,上半年减少了94亿元的有息债务。10月15日公司完成16富力11的本息兑付工作,实际登记回售28.55亿元,其中某大型股份银行基于对公司的看好,保留持有债券10+亿元。

公司也通过转变融资方式来增加现金流,补充储备现金和降低杠杆。2020年10月5日,富力地产公告完成2.57亿股新H股配售,配售所得款项净额为24.98亿港元(约3.2亿美元),将用于偿还公司境外债务。本次配售完成后,公司的扣除预收款的资产负债率下降至69.72%,净资产负债率预计下降7个百分点。

与此同时,公司积极盘活资产。9月29日,富力地产发布《潜在出售于广州富力国际空港综合物流园的权益》的公告,表明公司已与黑石集团就广州富力国际空港综合物流园之70%权益转让事宜取得重大进展。此外,富力地产近期完成出让其享有的广州CBD某写字楼的权益,交易规模近20亿元。两大举措可为公司带来可观的现金流。

旧改项目持续发力 酒店经营超预期

“旧改之王”富力地产在城市更新领域久负盛名,外界流传着“广州每一根烟囱倒下,都有富力一份功劳”。

城市更新项目的吸引力在于可获得较高利润率及资产收益率,公司旧改项目的持续发力也是现金流稳健的重要保障。公司凭借20多年深耕旧城改造的经验,将城市更新延伸拓展至全国。截至2020年上半年,公司拥有80多个处于不同阶段的城市更新项目,融资区面积超4000万平方米。其中92%位于一线及二线城市,54%位于粤港澳大湾区。

上半年城市更新项目中,转化3个项目,相当于建筑面积129万平方米,可售资源460亿元,该等项目位于广州及长治。公司在中报表示,下半年将转化更多城市更新项目,并于未来18个月,目标增加建筑面积900万平方米的土地储备,相当于2000亿元的潜在可售资源。其中上文提到的明星盘富力南驰·富颐华庭就是公司率先布局的城市更新领域。

随着疫情得到控制,酒店行业迅速回暖,公司的酒店业务也实现了超预期增长。从数据来看,2020年9月,公司下属酒店经营收入5.62亿元,较上月环比增长13.5%,实现利润1.42亿元,超去年同期水平。

“十一”黄金周的到来更是点燃了中国人民压抑很久的出游需求, 黄金周期间公司下属国际品牌酒店实现总收入约1.03亿元,较去年同比大幅增长26.9%;下属万达品牌酒店实现总收入约1.12亿元,较去年同比大幅增长21%;合计实现营业收入约2.15亿元;酒店平均入住率远超去年同期,峰值入住率接近90%。

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